Vous avez sûrement déjà entendu parler de l’usufruit, ce droit qui permet d’utiliser un bien sans en être vraiment propriétaire. Mais savez-vous comment calculer sa valeur ? Le barème usufruit de l’article 669 du Code général des impôts est l’outil qui répond à cette question. Et bonne nouvelle : il n’a pas changé en 2026, il est stable depuis 2004. Décryptons ensemble ce mécanisme qui peut transformer une stratégie patrimoniale.
Qu’est-ce que le barème usufruit exactement ?
Imaginez un bien qu’on divise en deux parts distinctes. D’un côté, le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (l’usufruit). De l’autre, le droit de posséder le capital sans en jouir (la nue-propriété). Le barème usufruit établi par l’article 669 du CGI fixe précisément la taille de chaque part.
Concrètement, ce barème fiscal permet de déterminer en pourcentage la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Il s’applique dans de nombreuses situations : donations, successions, ventes avec réserve d’usufruit. Dès qu’un bien est démembré, ce barème entre en jeu pour le calcul des droits.
Le barème usufruit viager : tout dépend de l’âge
Comment fonctionne le calcul ?
La logique est simple : plus l’usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut cher, car il en profitera statistiquement moins longtemps.
Voici le tableau officiel du barème usufruit, inchangé depuis 2004 :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans révolus | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans révolus | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans révolus | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans révolus | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans révolus | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans révolus | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 90 ans révolus | 10% | 90% |
Le détail qui compte : le terme « révolus » signifie que seul l’âge atteint au jour de l’opération compte, anniversaire passé. Un usufruitier de 70 ans et 11 mois reste dans la tranche 61-70 ans. Mais le lendemain de son 71e anniversaire, il bascule dans la tranche 71-80 ans, et la nue-propriété transmise gagne d’un coup 10 points de valeur fiscale. Un décalage de calendrier peut donc représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de base taxable selon la valeur du bien.
Un exemple concret pour y voir clair
Prenons Marie, 75 ans, qui possède un appartement de 300 000 €. Elle veut donner la nue-propriété à sa fille tout en gardant l’usufruit pour continuer à y vivre.
Selon le barème, à 75 ans (tranche 71-80 ans), son usufruit vaut 30% et la nue-propriété 70%. Le calcul :
- Valeur de l’usufruit : 300 000 € × 30% = 90 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 300 000 € × 70% = 210 000 €
Résultat : les droits de donation ne se calculent que sur 210 000 €, pas sur la valeur totale du bien. C’est cette base réduite, souvent combinée à l’abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans, qui rend le démembrement intéressant fiscalement.
L’usufruit temporaire : une autre façon de compter
Pour un usufruit à durée fixe plutôt que viager, le barème usufruit prévoit un calcul différent (article 669 II du CGI), fréquent dans les montages en SCPI démembrées ou certaines stratégies patrimoniales.
Le calcul forfaitaire
Pour l’usufruit temporaire, la formule est forfaitaire : 23% par tranche de 10 ans, sans égard à l’âge de l’usufruitier, avec un plafond à 69% (30 ans maximum).
| Durée de l’usufruit | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 0 à 10 ans | 23% | 77% |
| 11 à 20 ans | 46% | 54% |
| 21 à 30 ans | 69% | 31% |
Précision utile : la valeur ainsi obtenue ne peut jamais dépasser celle de l’usufruit viager calculé pour le même âge. Le plafond s’applique donc en pratique dans les deux sens.
Exemple pratique
Paul achète la nue-propriété d’un bien de 500 000 € avec un usufruit de 15 ans détenu par un tiers. L’usufruit vaut 46% (tranche 11-20 ans), soit 230 000 €. Paul paie donc 270 000 € pour la nue-propriété. À l’issue des 15 ans, il récupère automatiquement la pleine propriété sans rien payer de plus.
Pourquoi le barème usufruit est utile en stratégie patrimoniale
Pour les donations familiales
Transmettre un patrimoine à ses enfants en limitant les droits de donation est l’un des usages les plus courants du démembrement avec le barème usufruit. Le donateur transmet la nue-propriété (valeur réduite selon son âge) tout en conservant l’usufruit, donc les revenus locatifs et le droit d’habiter.
Au décès du donateur, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété, sans droit de succession supplémentaire, conformément à l’article 1133 du CGI.
Pour les successions
Quand un conjoint hérite, il reçoit souvent l’usufruit tandis que les enfants obtiennent la nue-propriété. Le barème usufruit permet de calculer précisément la part de chacun, et donc les droits de succession à payer.
Pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Une règle importante à connaître : pour l’IFI, c’est l’usufruitier qui est imposé sur la valeur totale du bien en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a généralement rien à déclarer pour ce bien. Comprendre le barème usufruit aide donc à anticiper sa situation face à cet impôt.
Les limites du barème
Le barème usufruit fiscal est pratique, mais il a ses limites. Il ne tient pas compte du sexe de l’usufruitier alors que l’espérance de vie diffère entre hommes et femmes, ni du rendement réel du bien. C’est pourquoi certains professionnels calculent aussi un « usufruit économique » avec des méthodes plus sophistiquées, notamment pour évaluer une vente entre personnes non liées.
Pour les opérations officielles (donations, successions, déclarations fiscales), c’est bien le barème légal de l’article 669 qui s’impose, sans possibilité de choisir une autre méthode.
Nos conseils pour bien utiliser le barème
- Anticipez : plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus la valeur fiscale de la nue-propriété transmise est faible
- Calculez avec l’âge exact au jour de l’opération, car un changement de tranche modifie sensiblement la base taxable
- Pensez long terme : le démembrement est une stratégie patrimoniale qui se joue sur plusieurs années, voire décennies
- Faites-vous accompagner : un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine maîtrise ces calculs et peut évaluer leur pertinence dans votre situation précise
FAQ : vos questions sur le barème usufruit
Le barème usufruit a-t-il changé en 2026 ?
Non, le barème reste identique. Il est stable depuis la loi de finances 2004 et n’a subi aucune modification depuis, y compris en 2026. Cette stabilité permet de planifier sereinement une stratégie patrimoniale sur le long terme.
Peut-on choisir entre barème viager et temporaire ?
Pour l’usufruit viager, non : c’est le barème selon l’âge qui s’applique obligatoirement. L’usufruit temporaire concerne des montages spécifiques où la durée est fixée d’avance, souvent dans des investissements en SCPI démembrées ou certaines ventes.
Qui paie les droits de donation lors d’un démembrement ?
Les droits de donation se calculent uniquement sur la valeur de ce qui est transmis. Si seule la nue-propriété est donnée, les droits portent sur cette valeur réduite (calculée avec le barème usufruit), ce qui diminue la base taxable par rapport à une donation en pleine propriété.
L’usufruitier paie-t-il l’IFI sur la valeur totale du bien ?
Oui. L’usufruitier est en principe imposé à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, même s’il n’en est pas pleinement propriétaire. Le nu-propriétaire n’a généralement rien à déclarer pour ce bien à l’IFI.
Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?
À l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou fin de la durée temporaire), la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans taxation supplémentaire, conformément à l’article 1133 du Code général des impôts.
Que signifie « âge révolu » dans le barème usufruit ?
Cela signifie que seul l’anniversaire déjà passé compte pour déterminer la tranche d’âge applicable. Un usufruitier de 70 ans et 11 mois reste dans la tranche 61-70 ans ; ce n’est qu’après son 71e anniversaire qu’il bascule dans la tranche suivante, avec un impact direct sur la valeur fiscale transmise.
Conclusion
Ce tableau de l’article 669 du CGI, en apparence simple, est un outil central pour toute transmission de patrimoine impliquant un démembrement de propriété. Que ce soit pour une donation, une succession ou un investissement démembré, il détermine directement la base taxable de l’opération.
Le barème est stable et son mode de calcul est public, mais son application à une situation réelle (choix du moment, articulation avec les abattements, cas particuliers comme la vente entre personnes non liées) mérite l’avis d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision.