Plus-value immobilière : combien payer lors de la vente ?

Vous vous apprêtez à vendre votre résidence secondaire ou votre bien locatif ? Vous vous demandez combien la plus-value immobilière va vous coûter ? On vous comprend ! Entre les taux d’imposition, les abattements et les surtaxes, c’est un vrai casse-tête. Mais respirez : on va tout vous expliquer simplement pour que vous sachiez exactement ce qui vous attend !

Sommaire

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ? Le B.A.-BA pour comprendre

La plus-value immobilière expliquée simplement

Imaginez que vous avez acheté un appartement 150 000€ il y a 10 ans. Aujourd’hui, vous le vendez 220 000€. La différence ? C’est votre plus-value immobilière : 70 000€ !

En gros, c’est le gain que vous réalisez entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien. Comme un bénéfice, quoi. Et comme tout bénéfice en France… il est imposé !

Mais attention : tous les gains immobiliers ne se valent pas. Selon le type de bien que vous vendez et depuis combien de temps vous le possédez, l’addition fiscale peut varier du tout au tout.

Résidence principale vs autres biens : le grand écart fiscal

Voici la meilleure nouvelle de cet article : votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value ! Zéro euro à payer, peu importe le montant de votre gain. C’est l’une des plus belles niches fiscales de l’immobilier français.

Mais pour tous les autres biens (résidence secondaire, investissement locatif, terrain, parts de SCI ou SCPI), c’est une autre histoire. Là, le fisc attend son dû !

Combien coûte vraiment la plus-value immobilière en 2025 ?

Le taux de base : 36,2% qui font mal

Accrochez-vous : en 2025, le taux global de taxation sur les plus-values immobilières atteint 36,2%. Aïe !

Ce taux se décompose en deux parties :

19% d’impôt sur le revenu
17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et autres contributions)

Concrètement, si vous réalisez 50 000€ de plus-value nette, vous devrez débourser 18 100€ (sans compter les éventuels abattements dont on va parler juste après).

C’est comme si l’État devenait votre associé et prenait plus d’un tiers de votre bénéfice. Sympa, non ?

La surtaxe pour les grosses plus-values : la cerise sur le gâteau fiscal

Vous pensiez que 36,2% c’était tout ? Eh bien non ! Si votre plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000€, une surtaxe supplémentaire s’applique.

Cette surtaxe progressive varie de 2% à 6% selon le montant :

Le barème de la surtaxe :

De 50 001€ à 60 000€ : +2%
De 60 001€ à 100 000€ : +3%
De 100 001€ à 150 000€ : +4%
De 150 001€ à 200 000€ : +5%
Au-delà de 250 000€ : +6%

Résultat : pour une très grosse plus-value, vous pouvez grimper jusqu’à 25% d’impôt sur le revenu (19% + 6%), soit un total de 42,2% avec les prélèvements sociaux !

Petit conseil d’ami : cette surtaxe s’apprécie par personne. Si vous êtes en couple et que chacun détient 50% du bien, le seuil de 50 000€ s’applique individuellement. Malin !

Comment calculer sa plus-value immobilière ? La formule magique

Étape 1 : Déterminer le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition, ce n’est pas juste ce que vous avez payé le bien. Vous pouvez y ajouter plusieurs éléments pour gonfler la base et donc… réduire votre plus-value !

Éléments déductibles :

Les frais d’acquisition : Vous avez deux options :

Soit vous prenez le montant réel (frais de notaire, droits d’enregistrement…) sur justificatifs
Soit vous appliquez un forfait de 7,5% du prix d’achat (plus simple et souvent avantageux !)

Les travaux : Là aussi, deux possibilités :

Le montant réel des travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction (sur factures)
Un forfait de 15% du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans

Exemple concret : Vous avez acheté un appartement 150 000€. Avec le forfait de 7,5%, vous ajoutez 11 250€. Avec le forfait travaux de 15%, vous ajoutez 22 500€. Votre prix d’acquisition corrigé devient : 183 750€ au lieu de 150 000€. Jackpot !

Étape 2 : Déterminer le prix de cession

Le prix de cession, c’est votre prix de vente… mais en version nette ! Vous pouvez déduire certains frais :

Les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb…)
Les frais de mainlevée d’hypothèque
Les commissions d’agence (si elles sont à votre charge)

Attention : ne confondez pas avec les frais payés par l’acheteur !

Étape 3 : Calculer la plus-value brute

C’est tout simple : Prix de cession – Prix d’acquisition = Plus-value brute

Mais ce n’est pas fini ! C’est là que les abattements entrent en jeu pour réduire considérablement la facture…

Les abattements pour durée de détention : votre meilleur allié

Comment fonctionnent les abattements ?

Voici la règle d’or : plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez d’impôts !

Les abattements commencent à partir de la 6ème année de détention et augmentent progressivement jusqu’à l’exonération totale. C’est comme un compte à rebours fiscal.

Petit piège à éviter : les abattements ne sont PAS les mêmes pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Deux calendriers différents à suivre !

Le tableau des abattements pour l’impôt sur le revenu (19%)

Durée de détention et abattement :

Moins de 6 ans : 0% d’abattement (taxation complète)
De 6 à 21 ans : 6% par an
22ème année : 4%
Au-delà de 22 ans : Exonération totale ! 🎉

Exemple : Vous vendez après 10 ans de détention. Vous avez droit à 5 années d’abattement (de la 6ème à la 10ème année) × 6% = 30% d’abattement sur l’impôt sur le revenu.

Le tableau des abattements pour les prélèvements sociaux (17,2%)

Durée de détention et abattement :

Moins de 6 ans : 0% d’abattement
De 6 à 21 ans : 1,65% par an
22ème année : 1,60%
De 23 à 30 ans : 9% par an
Au-delà de 30 ans : Exonération totale !

Vous l’aurez compris : il faut attendre 30 ans pour ne plus rien payer du tout. C’est long, mais quelle satisfaction !

Un exemple complet pour y voir clair

Marie vend sa résidence secondaire après 10 ans de détention. Plus-value brute : 50 000€.

Pour l’impôt sur le revenu :

Abattement de 30% (5 ans × 6%)
Plus-value imposable : 50 000€ × 70% = 35 000€
Impôt : 35 000€ × 19% = 6 650€

Pour les prélèvements sociaux :

Abattement de 8,25% (5 ans × 1,65%)
Plus-value imposable : 50 000€ × 91,75% = 45 875€
Prélèvements : 45 875€ × 17,2% = 7 890€

Total à payer : 14 540€ au lieu de 18 100€ sans abattement. Marie économise 3 560€ grâce à ses 10 ans de patience !

Plus-value immobilière au bout de 10 ans : où en est-on ?

Le calcul à 10 ans de détention

Après 10 ans, vous êtes dans une zone intéressante mais pas encore totalement libéré du fisc. Comme on l’a vu avec Marie, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur l’impôt sur le revenu et de seulement 8,25% sur les prélèvements sociaux.

Taxation résiduelle à 10 ans :

Impôt sur le revenu : 19% × 70% = 13,3%
Prélèvements sociaux : 17,2% × 91,75% = 15,78%
Total : environ 29,1% de taxation globale

Vous êtes donc passé de 36,2% à environ 29%. C’est déjà ça, mais le meilleur reste à venir !

Les étapes clés à retenir

6 ans : Les abattements commencent. Enfin !

10 ans : Vous économisez déjà environ 20% d’impôts. Pas mal.

15 ans : L’abattement grimpe à 60% sur l’impôt sur le revenu. Ça devient intéressant.

22 ans : Plus d’impôt sur le revenu ! Vous ne payez plus que les prélèvements sociaux (environ 15% de la plus-value).

30 ans : Exonération totale. Vous êtes libre !

Les cas d’exonération de la plus-value immobilière

La résidence principale : l’exonération royale

On l’a dit et on le répète : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée. Aucun impôt, aucun prélèvement social, quel que soit le montant de votre plus-value.

Cette exonération s’applique aussi aux dépendances (garage, cave, place de parking) à condition qu’elles soient vendues en même temps que le logement.

Les conditions à respecter :

Le bien doit être votre résidence principale au moment de la vente
Vous devez y habiter « effectivement et habituellement »
Pas de location, même partielle (sauf exceptions très encadrées)

Petite astuce : même si vous déménagez avant la vente, vous conservez l’exonération pendant un délai « raisonnable » le temps de finaliser la transaction. Pratique !

Première vente d’une résidence secondaire : l’exonération méconnue

Vous n’avez jamais été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes ? Et vous vendez une résidence secondaire pour racheter votre résidence principale dans les 24 mois ? Bingo, vous pouvez être exonéré !

C’est une opportunité rare mais qui existe. Pensez-y si vous êtes locataire et que vous souhaitez devenir propriétaire.

Les petites cessions : moins de 15 000€

Si vous vendez un bien pour moins de 15 000€, vous êtes totalement exonéré. C’est notamment intéressant pour :

Un petit terrain
Un garage isolé
Une cave
Une petite parcelle

Attention : si vous vendez en indivision, le seuil s’apprécie par co-indivisaire !

Les situations personnelles particulières

Retraités et invalides : Si vous touchez une petite retraite (revenu fiscal de référence N-2 inférieur à 12 679€ pour une personne seule en 2025) ou êtes titulaire de la carte mobilité inclusion, vous pouvez être exonéré. Conditions : ne pas être soumis à l’IFI et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes.

Vente à un organisme de logement social : Si vous vendez pour la construction de logements sociaux avant fin 2025, des abattements exceptionnels de 70% voire 85% peuvent s’appliquer dans les zones tendues.

La nouveauté 2025 : l’impact sur les LMNP

La réforme qui change tout pour les loueurs meublés

Depuis le 14 février 2025, une réforme majeure impacte les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Si vous avez loué votre bien en meublé et déduit des amortissements, ces amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente.

Concrètement, ça veut dire quoi ?

Avant, si vous aviez acheté un bien 200 000€ et déduit 50 000€ d’amortissements sur 10 ans, vous pouviez le revendre 250 000€ en ne payant d’impôts que sur 50 000€ de plus-value.

Maintenant, le calcul devient : Plus-value = 250 000€ – (200 000€ – 50 000€) = 100 000€ de plus-value imposable. Aïe, ça pique !

Les exceptions : Bonne nouvelle, certains biens échappent à cette réforme :

Les résidences étudiantes
Les résidences seniors
Les établissements médicalisés (EHPAD)

Le conseil du pro : Cette réforme n’est pas la mort du LMNP ! Les avantages fiscaux annuels restent énormes (déduction des charges, amortissements…). Mais elle incite à garder vos biens le plus longtemps possible pour bénéficier des abattements pour durée de détention.

Stratégies pour réduire votre plus-value immobilière

Optimiser le prix d’acquisition

Ne laissez rien sur la table ! Voici comment gonfler légalement votre prix d’acquisition :

Les forfaits sont vos amis : Si vous n’avez pas conservé toutes vos factures, optez pour les forfaits (7,5% pour les frais d’acquisition + 15% pour les travaux après 5 ans). C’est souvent plus avantageux que le réel.

Rassemblez toutes vos factures de travaux : Construction d’une extension, rénovation de la toiture, installation d’une nouvelle cuisine… Tous les travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction comptent (pas l’entretien courant !).

Attention : Les factures doivent être au nom du vendeur et réalisées par des professionnels. Exit le bricolage maison !

Jouer sur la durée de détention

La patience est votre meilleure alliée fiscale. Quelques années de plus peuvent faire une énorme différence :

À 5 ans et 11 mois : vous payez 36,2%
À 6 ans et 1 mois : vous commencez à bénéficier des abattements
À 22 ans : vous économisez 19% d’impôt
À 30 ans : vous ne payez plus rien du tout !

Le timing parfait ? Si vous approchez des 22 ou 30 ans, attendez quelques mois de plus. L’économie peut valoir le coup !

Répartir la propriété intelligemment

En couple : Assurez-vous que le bien appartient aux deux conjoints à 50/50. Ça permet de doubler le seuil de 50 000€ pour la surtaxe (chacun peut aller jusqu’à 50 000€ sans surtaxe).

En famille : Donner la nue-propriété à vos enfants puis attendre quelques années avant de vendre peut être une stratégie patrimoniale intéressante (mais attention aux règles complexes de l’usufruit !).

Vendre en plusieurs fois

Si vous possédez plusieurs biens, étalez les ventes sur plusieurs années pour :

Éviter de dépasser le seuil de 50 000€ de plus-value
Lisser la fiscalité dans le temps
Éviter les tranches de surtaxe élevées

C’est particulièrement judicieux si vous liquidez un patrimoine immobilier important.

Qui s’occupe de quoi ? Le rôle du notaire

Le notaire, votre allié fiscal

Bonne nouvelle : vous n’avez (presque) rien à faire ! Le notaire se charge de tout :

Calculer la plus-value brute
Appliquer les abattements appropriés
Calculer l’impôt et les prélèvements sociaux
Effectuer la déclaration auprès du fisc
Prélever l’impôt directement sur le prix de vente
Reverser les sommes à l’administration fiscale

Le paiement est instantané : L’impôt est prélevé au moment de la signature chez le notaire. Vous recevez donc votre prix de vente net d’impôts. Pas de mauvaise surprise quelques mois après !

Votre checklist documents

Pour que votre notaire puisse optimiser votre dossier, pensez à lui fournir :

L’acte d’achat original (avec le prix d’acquisition)
Les factures des frais d’acquisition si vous optez pour le réel
Toutes les factures de travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction
Les diagnostics immobiliers obligatoires (avec leurs coûts)
La date exacte d’acquisition du bien

Plus vous êtes organisé, plus votre notaire pourra vous faire économiser !

Les erreurs à éviter absolument

Ne pas déclarer sa plus-value

C’est le notaire qui fait la déclaration, mais si vous vendez de gré à gré sans notaire (ce qui est rare mais possible pour certains biens), vous devez déclarer vous-même. Un oubli vous coûtera une amende de 5% du montant (minimum 150€, maximum 1 500€).

Confondre travaux déductibles et entretien courant

Déductibles : extension, surélévation, nouvelle cuisine équipée, nouvelle salle de bain, installation du chauffage central, ravalement complet…

Non déductibles : peinture, papier peint, réparations courantes, entretien du jardin, changement de robinets…

La nuance est importante ! Seuls les travaux qui améliorent, agrandissent ou construisent sont pris en compte.

Oublier les abattements exceptionnels

Des dispositifs temporaires existent dans les zones tendues pour favoriser la construction de logements. Si vous vendez un terrain ou un immeuble à démolir, renseignez-vous ! Des abattements de 70% voire 85% peuvent s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2025.

Négliger l’impact de la donation

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée aux impôts lors de la transmission, pas le prix d’achat initial du donateur. C’est souvent plus avantageux !

Vendre trop vite après un déménagement

Vous avez déménagé de votre résidence principale ? Vous avez un délai « raisonnable » (généralement quelques mois) pour vendre tout en conservant l’exonération. Ne vous précipitez pas pour transformer le bien en location !

Un simulateur en ligne pour y voir clair

Faites vos simulations

Avant de vous lancer, utilisez les simulateurs en ligne officiels :

Le simulateur de Service-Public.fr (le plus fiable)
Les calculateurs des sites notariaux
Les outils des grandes agences immobilières

Testez différents scénarios :

Vendre maintenant vs attendre 1 ou 2 ans de plus
Forfait travaux vs montant réel
Impact d’une rénovation avant la vente

Ces simulations vous permettront de prendre la meilleure décision au meilleur moment.

L’accompagnement d’un expert

Pour les situations complexes (biens en LMNP, SCI, donations, héritages multiples…), n’hésitez pas à consulter :

Un notaire en amont de votre projet
Un conseiller en gestion de patrimoine
Un expert-comptable spécialisé en immobilier

Leur honoraire sera largement compensé par les économies d’impôts réalisées !

FAQ : Vos questions sur la plus-value immobilière

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

La plus-value immobilière se calcule en 3 étapes simples. D’abord, vous déterminez votre prix d’acquisition corrigé : c’est le prix d’achat + les frais d’acquisition (7,5% en forfait ou montant réel) + les travaux d’amélioration (15% en forfait après 5 ans ou montant réel sur factures).

Ensuite, vous calculez votre prix de cession net : c’est le prix de vente – les frais de vente (diagnostics, mainlevée d’hypothèque, etc.).

Enfin, la formule magique : Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition corrigé.

Sur cette plus-value brute, vous appliquez les abattements pour durée de détention qui varient selon que vous calculez l’impôt sur le revenu (exonération à 22 ans) ou les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans). Le notaire fait tous ces calculs automatiquement lors de la vente et prélève l’impôt directement sur le prix de vente.

Exemple concret : Vous avez acheté 150 000€, vous ajoutez 7,5% de frais (11 250€) et 15% de travaux (22 500€) = 183 750€. Vous vendez 250 000€. Votre plus-value brute est de 66 250€. Après 10 ans de détention, vous appliquez les abattements et ne payez finalement des impôts que sur environ 48 000€ au lieu de 66 250€.

Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?

Pour être totalement exonéré de la plus-value immobilière, il faut respecter deux délais différents selon le type d’imposition. Pour l’impôt sur le revenu (19%), vous devez conserver votre bien pendant 22 ans minimum. À partir de la 22ème année révolue, vous ne payez plus cet impôt.

Pour les prélèvements sociaux (17,2%), c’est plus long : il faut attendre 30 ans de détention pour une exonération complète. Ce n’est qu’au-delà de 30 ans que vous ne payez plus rien du tout sur votre plus-value.

Important : les abattements commencent dès la 6ème année de détention, pas avant. Les 5 premières années, vous êtes taxé au taux plein de 36,2% (+ éventuelles surtaxes). Chaque année supplémentaire après la 5ème vous fait économiser des impôts grâce aux abattements progressifs.

Cas particulier : Si vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonéré immédiatement, quel que soit le délai de détention ! Vous pouvez la vendre après 1, 5 ou 20 ans sans payer aucun impôt sur la plus-value. C’est l’exception la plus avantageuse du système fiscal français.

Quelle est la plus-value immobilière au bout de 10 ans ?

Au bout de 10 ans de détention, vous bénéficiez d’abattements intéressants mais pas encore d’une exonération totale. Concrètement, vous avez droit à 5 années d’abattements (les années 6 à 10), ce qui représente 30% d’abattement sur l’impôt sur le revenu (5 × 6%) et 8,25% d’abattement sur les prélèvements sociaux (5 × 1,65%).

Simulation chiffrée : Sur une plus-value brute de 50 000€ après 10 ans :

Impôt sur le revenu : 50 000€ × 70% × 19% = 6 650€ (au lieu de 9 500€ sans abattement)
Prélèvements sociaux : 50 000€ × 91,75% × 17,2% = 7 890€ (au lieu de 8 600€)
Total : 14 540€ au lieu de 18 100€

Vous économisez donc environ 3 560€ grâce à vos 10 ans de patience, soit une réduction fiscale d’environ 20%. Le taux global passe de 36,2% à environ 29%. C’est déjà significatif, mais en attendant encore quelques années, vous économiserez encore plus : à 15 ans (60% d’abattement sur l’IR), à 22 ans (exonération totale de l’IR), et à 30 ans (exonération complète).

Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière ?

Le taux d’imposition de base sur la plus-value immobilière en 2025 est de 36,2%, composé de deux éléments distincts : 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et autres contributions sociales).

Mais attention, ce n’est pas tout ! Si votre plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000€, une surtaxe progressive de 2% à 6% s’ajoute. Le barème est le suivant :

Entre 50 001€ et 60 000€ : +2% (total : 38,2%)
Entre 60 001€ et 100 000€ : +3% (total : 39,2%)
Entre 100 001€ et 150 000€ : +4% (total : 40,2%)
Entre 150 001€ et 200 000€ : +5% (total : 41,2%)
Au-delà de 250 000€ : +6% (total : 42,2%)

Points importants :

Ces taux s’appliquent AVANT les abattements pour durée de détention. Plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez.
Le seuil de 50 000€ pour la surtaxe s’apprécie par personne. Un couple peut donc aller jusqu’à 100 000€ (50 000€ chacun) sans surtaxe.
La résidence principale est toujours exonérée, quel que soit le montant de la plus-value.
Les terrains à bâtir ne sont pas soumis à la surtaxe, uniquement au taux de base de 36,2%.

Conclusion : La plus-value immobilière, un marathon fiscal !

Vous l’aurez compris : la fiscalité de la plus-value immobilière n’est pas une course de vitesse, c’est un marathon ! Plus vous gardez votre bien longtemps, plus les abattements jouent en votre faveur et plus vous économisez.

Le système français récompense la patience : après 22 ans, vous ne payez plus que la moitié (les prélèvements sociaux), et après 30 ans, vous êtes totalement libre ! C’est une incitation claire à l’investissement de long terme.

Nos conseils pour réussir :

Conservez précieusement toutes vos factures de travaux d’amélioration
Anticipez votre stratégie de vente plusieurs années à l’avance
N’hésitez pas à faire des simulations pour choisir le bon timing
Consultez votre notaire en amont pour optimiser votre dossier
Profitez des forfaits (7,5% et 15%) si vous n’avez pas tous les justificatifs

Et surtout, rappelez-vous : votre résidence principale reste votre meilleur placement défiscalisé. Avant de la transformer en résidence secondaire ou en location, réfléchissez bien aux implications fiscales futures !

Vous voilà maintenant armé pour vendre sereinement et en toute connaissance de cause. La plus-value immobilière n’aura plus de secrets pour vous ! 🏡

Sources (information générale)

Notaires de France
Impots.gouv.fr
Service-public.fr
BOFiP – Bulletin officiel des finances publiques

Pour une analyse personnalisée de votre situation, n’hésitez pas à consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.